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前4月房地產開發投資下降3.3%,房地產市場的未來會向何處去?

图片说明:前4月房地產開發投資下降3.3%,房地產市場的未來會向何處去?,。

來源:江瀚視野國傢統計局15日在官網通報2020年1—4月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,1—4月份,全國房地產開發投資33103億元,同比下降3.3%,降幅比1—3月份收窄4.4個百分點。其中,住宅投資24238億元,下降2.8%,降幅收窄4.4個百分點。對此,我們請到易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進進行分析:1、開發投資1-4月份全國房地產開發投資額同比增速為-3.3%,相比1-3月份的跌幅出現瞭比較明顯的收窄,進一步說明開發投資數據走出低谷,逐漸復蘇。從實際觀察的情況看,包括東部沿海的省份開發投資數據明顯升溫,或者說率先走出低谷,成為帶動全國開發投資數據回暖的重要因素。後續隨著企業減負和各地供地節奏的加快,預計開發投資數據很快會由負轉正,進一步體現瞭穩投資促發展的導向,也成為當前全國各地拉動固定資產投資的一項重要內容。2、新開工1-4月份全國房地產開發企業新開工數據同比增速為-18.4%,該數據和開發投資指標是類似的,出現瞭跌幅快速收窄的現象。這也說明各地房企開工節奏正不斷加快。雖然各類企業短期確實受到影響,但銷售目標依然存在,所以也必須加快開工以獲得預售證。新開工數據進一步說明瞭房企對今年房地產市場的信心。3、竣工1-4月份全國房屋竣工數據同比增速為-14.5%。在2019年的時候房屋竣工數據首次轉正,但今年前4月數據繼續位於負增長區間。不過後續類似竣工數據會進一步轉好,這也有助於房屋交付規模的繼續增加。當然需要看到一點,部分房企近期資金上遇到瞭問題,房屋竣工和交付遇到壓力。從購房者權益的保障來說,應該重點關註延期交付房屋的房企經營,更好地促使其交付房屋和保障購房者入住。4、土地購置1-4月份全國房企土地購置面積同比增速為-12.0%。土地購置數據繼續保持負增長的態勢,但跌幅在明顯收窄。近期東部大中城市供地節奏明顯加快,甚至包括北京、上海和深圳等大城市也在積極供地,這客觀上也說明土地市場的新動態。隨著優質土地的供應,預計後續土地市場繼續回暖、甚至由負轉正的可能性都是很大的。5、商品房銷售1-4月全國商品房銷售面積同比增速為-19.3%。該數據的降溫,通俗來說,即相比去年同期跌瞭兩成。近期的交易數據有一個比較容易記憶的走勢,即近期幾個月先後經歷瞭“跌4成、跌3成、跌2成”的走勢。後續預計兩會後各類購房政策會放松,樓市交易同比跌幅會逐漸進入“跌1成”的區間,進一步體現瞭交易市場復蘇的導向。6、待售面積1-4月全國商品房待售面積同比增速為1.7%。在連續35個月同比下跌的情況下,今年2月份庫存數據首次由負轉正,3-4月份數據顯示其依然位於同比正增長的區間。這也說明庫存壓力略有增加。另外近期新建商品住宅的預售政策明顯放松,所以客觀上這都會帶來庫存數據小幅反彈,不過後續預計去庫存政策也會不斷推出。7、到位資金1-4月份全國房地產開發企業到位資金同比增速為-10.4%。從數據看,資金到位狀況在不斷改善,進一步說明隨著央行等金融政策的放松,房企的資金面在改善。近期國務院提出瞭“穩住經濟基本盤”的內容,實際上在實際操作中金融市場會給予保駕護航,即給予比較寬松的金融操作。這對於房企來說也具有積極的意義,至少外部的金融貸款等環境會進一步寬松。8、房價根據國傢統計局公佈的銷售金額和銷售面積計算,1-4月份全國商品房均價為9379元/平方米,同比漲幅為0.8%。其含義是,當前房價基本上進入瞭平穩發展的狀態,是最近35個月來首次漲幅為小數點的水平,這和近期房企主動降價促銷等因素有關,從購房者的角度看也說明相對不錯的購房窗口期已經開啟。9、地價根據國傢統計局公佈的土地購置面積和土地成交價款,1-4月份全國土地均價為5392元/平方米,同比漲幅為21.5%。從地價來看,其和房價走勢明顯不一致。該漲幅是最近13個月公佈數據中的最大漲幅,也說明地價本身在升溫。這有幾個原因。第一、近期的供地普遍都是優質地塊,本身地價相對高。第二、很多房企在一季度沒有太多的土地儲備,4月份會積極拿地,所以會出現搶地的現象。第三、也不排除近期有各類違規資金進入到土地市場,這也是後續需要關註的內容。

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